您的当前位置: 首页 >> 建筑工程法讯 >> 文章正文
最高院公布房屋租赁合同司法解释
阅读选项: 自动滚屏[左键停止]
作者:  来源:  阅读:
 
 
 
 
 
 
 
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
 
中华人民共和国最高人民法院公告
  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过,现予公布,自2009年9月1日起施行
二○○九年七月三十日 
  为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。

  

  第一条 本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。
  乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。但法律另有规定的,适用其规定。
  当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件,不适用本解释。


  第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。


  第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
  租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。


  第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。
  当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。


  第五条 房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。
  当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。


  第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:
  (一)已经合法占有租赁房屋的;
  (二)已经办理登记备案手续的;
  (三)合同成立在先的。
  不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。


  第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。


  第八条 因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持
  (一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
  (二)租赁房屋权属有争议的;
  (三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的


  第九条 承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。
  已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。


  第十条 承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。


  第十一条 承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:
  (一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;
  (二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;
  (三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;
  (四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。


  第十二条 承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。


  第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。


  第十四条 承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:
  (一)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;
  (二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。


  第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。


  第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。
  因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。


  第十七条 因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
  次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。


  第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。


  第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法院应予支持。


  第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:
  (一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
  (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。


  第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。


  第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。


  第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。


  第二十四条 具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:
  (一)房屋共有人行使优先购买权的;
  (二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
  (三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;
  (四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。


  第二十五条 本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。
 

 

 

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

免费法律咨询:北京市隆安律师事务所李高来律师

联系电话:13601318354010-65325588

    :ligaolai@sina.com

地  址:北京市朝阳区建外大街21号国际俱乐部188室(邮编:100020

网  址:www.ligaolai.com

 

 [建筑专业律师简介:]

  李高来律师,北方交通大学工民建本科,中国政法大学法学硕士研究生,高级工程师,同时拥有全国造价工程师、一级建造师和监理工程师等注册执业资格,并获加拿大CCPE土木工程师认证,北京律协仲裁专业委员会委员。

李高来律师先后在中铁建和中建总公司系统工作十余年,并曾在大型房地产开发企业担任高级管理职位,为多项国家及北京市重点工程建设提供法律服务,并成功代理数十起工程纠纷仲裁、诉讼案件,累计争议金额达人民币数亿元,尤其擅长处理工程结算、欠款、索赔、停工等施工合同纠纷仲裁与诉讼、以及建设项目常年或专项法律顾问服务。

〔仲裁代理典型案例:〕

顺义区某别墅工程停工结算纠纷仲裁案(争议2.2亿);朝阳区某驻华使馆工程结算纠纷仲裁案(争议30万美元);朝阳区某房地产工程欠款纠纷仲裁案(争议560万);顺义区某研究中心工程结算纠纷仲裁案(争议600万);昌平区某大学体育场工程结算纠纷仲裁案(争议50万);西城区某房地产工程欠款纠纷仲裁案(争议5400万);BDA某外资厂房工程合同解除纠纷仲裁案(争议400万);邯郸市某医院工程分包结算纠纷仲裁案(争议280万);北京某重点大学工程结算纠纷仲裁案(争议1600万);北京某酒店改造工程结算纠纷案(争议1.5亿元)等。

〔诉讼代理典型案例:〕

怀柔某室外工程结算纠纷诉讼案(涉诉2400万);海淀某住宅工程结算纠纷诉讼案(涉诉3500万);大连某水泥厂工程结算纠纷诉讼案(涉诉480万);大兴某艺术学校工程结算纠纷诉讼案(涉诉3700万);丰台某公寓工程停工结算纠纷诉讼案(涉诉1.27亿);朝阳某开发小区住宅楼结构质量纠纷案(涉诉160万);朝阳某部队公寓楼外墙装修质量纠纷诉讼案;河南某高速公路结算纠纷上诉案(河南高院);河北某住宅工程转包纠纷上诉案(河北高院)等。

〔建设项目法律顾问:〕

中央电视台新台址、国家博物馆改扩建、奥运村;数字北京大厦、吉利大学校区、青年沟公寓房地产项目;东直门某大型房地产项目、安哥拉某大型融资建设项目;BDA某科研及医院建设项目、武广高速铁路建设项目等。

 

 

】【关闭窗口
 :: 站内搜索 ::
 
 :: 点击排行 ::
·工程争议解决之DAB与DRB..
·案例:个人伪造公章签订..
·案例:私刻公章获利被定..
·仲裁费用速算工具--北京..
·2009年北京造价咨询公司..
·质量鉴定机构介绍之:北..
·在职公务员不宜兼任仲裁..
·仲裁反请求应何时提出?
·北京仲裁委员会联系地址..
·最高院公布房屋租赁合同..
设为主页  |  收藏本站 | 友情链接 | 管理登录